Coronavirus e canoni di locazione

di Avv. Alessandra Sonnati – Frignani Virano e Associati Studio Legale

A causa della diffusione del Coronavirus COVID-19 e delle misure di contenimento adottate dal Governo per contrastare l’epidemia molti negozi sono stati costretti a ripetute chiusure totali o parziali o comunque hanno visto diminuire considerevolmente le loro entrate.

In un mio precedente articolo pubblicato su questa rivista trattavo dei rimedi in astratto disponibili per i franchisor e per i franchisees, evidenziando come pur in assenza di disposizioni che determinassero automaticamente l’estinzione dell’obbligo di pagamento del canone e/o il diritto ad una riduzione del canone di locazione, diverse disposizioni di legge facessero comunque ritenere legittima, nell’attuale situazione, una richiesta di riduzione o di sospensione del canone.

Sulla questione è intervenuto il Tribunale di Venezia, il quale, in una recente ordinanza, ha confermato il diritto per il conduttore di domandare la riduzione della propria prestazione.

In particolare il Tribunale ha ritenuto che, quantomeno per i mesi da marzo a maggio 2020, a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria in materia di COVID 19 la conduttrice non avesse potuto utilizzare (o perlomeno avesse potuto utilizzare solamente in maniera ridotta) i locali oggetto di locazione, la cui destinazione era quella turistico – ricettiva. Ha inoltre evidenziato come il mancato pagamento dei canoni lamentato dalla locatrice fosse dovuto ad eventi eccezionali ed imprevedibili e per tale ragione non imputabili a colpa della conduttrice.

Sulla base di tali considerazioni il Tribunale ha riconosciuto il diritto per la conduttrice di richiedere una riduzione del canone per il periodo di lockdown, ritenendo applicabili le previsioni di cui all’art. 1464 c.c. (riguardanti le ipotesi di impossibilità parziale della prestazione) ed ha di conseguenza ritenuto non vi fossero i presupposti per convalidare lo sfratto per morosità intimato dalla locatrice a seguito del mancato pagamento dei canoni.

Come si può vedere si trattava nel caso di specie di una locazione aveten ad oggetto una struttura ricettiva, in merito alla quale è innegabile l’effetto delle restrizioni imposte per limitare il diffondersi dell’epidemia.

Rispetto ad altre situazioni occorrerà invece valutare caso per caso quale sia l’approccio più appropriato, sulla base di una valutazione da effettuarsi tenendo conto dell’effettiva incidenza delle misure restrittive sull’esercizio dell’attività, della loro durata, e della presenza nel contratto di specifiche clausole che consentano la rinegoziazione e così via.

Tuttavia, anche alla luce della pronuncia del Tribunale di Venezia, vi è certamente spazio per chiedere una sospensione o una riduzione del canone, quantomeno per il periodo di arresto dell’attività causato dall’adozione di misure di contenimento dell’epidemia da Covid 19.

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